Kredyt hipoteczny na budowę domu.

Kredyt na zakup mieszkania, kredyt na zakup istniejącego już domu nieco różnią się od kredytu hipotecznego na budowę domu. Oferta kredytowa na budowę domu nie jest tak szeroka jak w przypadku kredytu na zakup nieruchomości. Koszty kredytowe są podobne ale nie wszystkie banki sfinansują budowę domu bez wysokiego wkładu własnego.

Należy również rozgraniczyć sytuację w której chcemy wziąć kredyt zarówno na zakup działki plus wybudowanie domu od sytuacji w której jesteśmy już posiadaczami działki i planujemy na niej wybudować własny dom. Większość banków zalicza koszt zakupu działki do wymaganego wkładu własnego i poziomu LTV.

Najmniej skomplikowana sytuacja jest jeżeli posiadamy działkę budowlaną na której będziemy się budować i taką sytuację w pierwszej kolejności opiszemy. O samej budowie domu więcej przeczytacie Państwo w artykule – budowa domu krok po kroku.

Formalności przy kredycie na budowę domu.

Ze względu na sporą ilość niezbędnych formalności, którym trzeba sprostać – kredyt hipoteczny na budowę domu, wymaga od nas więcej czasu niż kredyt na zakup mieszkania czy gotowego domu. Banki traktują ten proces jako bardziej ryzykowny między innymi ze względu na brak Naszego doświadczenia w budowaniu. Między innymi będą szczegółowo sprawdzać postęp budowy.

W procesie ubiegania się o kredyt na budowę własnego domu banki wymagają oprócz dokumentów dochodowych (zaświadczenie o dochodach, umowy o pracę, PIT) – dokumenty budowlane na każdym procesie realizacji projektu.

Warto zaznaczyć, iż kredyt będzie składał się z dwóch części: kredytu budowlanego i kredytu hipotecznego.

Kredyt budowlany.

Kredyt budowlany zaczyna się od wypłacenia pierwszej transzy, aż do momentu oddania domu do użytku. Po oddaniu do użytku przekształca się on w kredytem hipoteczny.

Podczas ubiegania się o kredyt na zakup domu musimy posiadać kosztorys i harmonogram. Na jego podstawie bank, po sprawdzeniu realizacji harmonogramu będzie wypłacał nam kolejne transze kredytowe. Obecnie mamy dwie możliwości rozliczania się: na podstawie faktur wydatkowych lub na podstawie kosztorysu powykonawczego.

Pierwszy mniej popularny polega na przedstawieniu wszystkich wydatków związanych z budową domu w formie faktur. Drugi bardziej popularny wiąże się z inspekcją pracownika banku na budowie. Podczas inspekcji pracownik robi zdjęcia i notatki z postępu prac i porównuje z przedstawionym wcześniej harmonogramem. Warto tu zaznaczyć, iż w przypadku tego typu finansowania oprócz kosztów samego kredytowania warto uwzględnić na ile sztywna czy elastyczna potrafi być dana instytucja finansowa. Jest to szczególnie ważne kiedy coś idzie niezgodnie z planem. Wszystko to sprawia, że obsługa kredytu na część budowlaną może trwać kilka lat. Każda wypłacana transza kredytowa jest obarczona ryzykiem nie spełnienia warunków bankowych do wypłaty kapitału. Tak potrzebnego do zakończenia danej inwestycji.

Dodatkowe koszty około kredytowe.

Bank dodatkowo musi się zabezpieczyć na wypadek, kiedy to nie będziemy w stanie ukończyć budowy domu, a co za tym idzie, nieruchomość nie będzie należytym zabezpieczeniem w stosunku dla wartości kredytu. W zależności od wybranej oferty, dodatkowe zabezpieczenie może przybrać formę: ubezpieczenia na życie, od utraty pracy, ciężkiej choroby czy niezdolności do pracy. Powoduje to podwyższenie kosztów kredytowych w stosunku do analogicznego kredytu na istniejącej już nieruchomość.

Korzyści kredytu na budowę domu.

Polacy bardzo często decydują się na budowę domu, a nie zakup istniejących nieruchomości ze względu na różnicę w cenie oraz możliwość indywidualnego dostosowania domu do swoich wyobrażeń i potrzeb. W okresie budowy otrzymujemy transze zgodnie z harmonogramem i postępem prac nie płacąc jednocześnie rat kredytowych. Budowa z reguły przewidziana jest na okres około dwóch lat w zależności od przyjętego planu. Odsetki są naliczane od wykorzystanego kapitału, a sam kapitał w formie rat zaczynamy spłacać kiedy dom jest już gotowy.

Cena budowy, a decyzja kredytowa.

 Jeżeli decydujesz się na budowę domu posiłkując się kredytem warto wiedzieć, iż banki sprawdzają czy dobrze oszacowaliśmy koszty budowy domu. Jeżeli jesteśmy w tym temacie zbyt optymistyczni – bank nie udzieli nam kredytu. W różnych bankach przybiera to różne formy ale sprowadza się to do minimalnej wysokości całkowitych kosztów wybudowania domu przypadającego na metr kwadratowy powierzchni.

Jeżeli z formalnego punktu widzenia wszystko się zgadza to aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową muszą być spełnione najważniejsze warunki.

Wycena, kosztorys wybudowania określonego projektu musi mieścić się w widełkach przyjętych przez bank i naszej zdolności kredytowej.

Jeżeli posiadamy zdolność kredytową na 300.000zł i chcemy wybudować dom o powierzchni 200 m2 to cena za m2 wynosi 1.500 zł. W takiej sytuacji przyjęty koszt może okazać się zbyt optymistyczny w ocenie banku finansującego. I bank odmówi udzielenia kredytu. Minimalny koszt za metr kwadratowy zależy od specyfiki nieruchomości. Należy jednak przyjąć jako minimum 2000 zł na m2.

Bank zawsze analizuje czy ukończymy w określonym terminie i koszcie budowę domu. Jego podstawowym zabezpieczeniem jest działka i dom na niej postawiony. Nie będzie dostatecznym zabezpieczeniem jeżeli widzi duże ryzyko nie ukończenia budowy. Jeżeli jesteśmy przekonani, że za taki koszt wybudujemy wymarzony dom i mamy dostateczną zdolność kredytową na większą sumę to wystarczy urealnić czytaj podwyższyć koszt wybudowania metra kwadratowego naszego wymarzonego domu w przedstawionym kosztorysie i harmonogramie. Oczywiści należy cały czas pamiętać iż musimy przy tym posiadać określony wkład własny. Jest to minimum: 10-20% całej inwestycji.

Przed złożeniem wniosków kredytowych.

Zanim złożymy dokumenty o kredyt hipoteczny na budowę domu należy dobrze to przemyśleć i przygotować na różne okolilczności.

Podstawa to wybór odpowiedniej działki, projektu domu, który musi być możliwy do realizacji na naszej działce. Warto się dobrze zastanowić, czy nasze marzenia są realne do spełnienia. Czy stać mnie na budowę akurat takiego domu i poświęcenie tak dużego czasu i energii na realizację projektu – mój własny wymarzony dom.  Jeżeli wszystko przemyślane i przygotowane to zaczynamy nie od uzyskania pozwolenia na budowę. Nie, od sprawdzenia wstępnej zdolności kredytowej, jeżeli mamy jej pod dostatkiem czas na dalsze działanie.

Już wiemy jak będziemy budować nasz wymarzony dom. Pozostaje nam wybranie oferty bankowej na finansowanie budowy. Warto jest porównać dostępne na rynku banki i oferty. Wybierzemy tą która w najbardziej nam podpasuje pod względem kosztów, elastyczności i dodatkowych warunków do spełnienia w celu uzyskania finansowania. Nie warto ograniczać się do jednej najlepszej oferty. Warto przejść proces w co najmniej 2-3 instytucjach i po pozytywnej decyzji ostatecznie wybrać.

Jak wybrać najlepszy dla nas i najtańszy jednocześnie kredyt hipoteczny na budowę domu?

Trzeba uwzględnić kilka czynników, mających wpływ na warunki kredytowe. Zacznijmy od zdolności kredytowej. Im wyższa zdolność kredytowa w stosunku do zaciąganego kredytu tym lepsze warunki kredytowe. Dzieje się tak ze względu na potencjale ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy.  Co wpływa na Naszą zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa.

Wysokość i forma uzyskiwanych dochodów. Banki najlepiej traktują osoby z wysokim wynagrodzeniem na umowie o pracę na czas nieokreślony. Inaczej czyli gorzej patrzą na te same dochody jeżeli uzyskujemy je z działalności gospodarczej. Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą krócej niż 12 miesięcy – bardzo trudno będzie uzyskać kredyt. Na zdolność kredytową wpływa pozytywna historia kredytowam którą możemy zbadać poprzez BIK. Kolejnym elementem są koszty życia na które wpływa liczba osób w gospodarstwie domowym, liczba aut, miejsce zamieszkania i wszelkie koszty zaciągniętych pożyczek, kredytów. Część banków w tym celu będzie szczegółowo analizować wyciągi bankowe kredytobiorców.

Wkład własny.

Duży wpływ na przyznanie taniego kredytu hipotecznego na budowę domu ma wysokość wkładu własnego. Im większy nasz wkład tym mniejsze ryzyko dla banku, a tym samym lepsza dostępna oferta kredytu hipotecznego. Minimalny wkład własny to 10%, lepsze warunki dostaniemy przy 20% wkładzie własnym a najlepsze jeżeli posiadamy 50% wkładu własnego.

Reasumując, im wyższe zarobki i wkład własny posiadamy, tym lepsze oferty od banku możemy otrzymać.

Zapraszamy na darmowe konsultacje kredytowe.