fbpx
Hipoteka ze stało stopą

Bezpieczny kredyt hipoteczny.

Ponieważ prawie wszyscy posiadamy kredyty hipoteczne. Większość z nich są oparte o zmienną stopę procentową, a w mediach coraz częściej słychać o ryzykach z tym związanych. Przygotowaliśmy krótką analizę tego tematu, zawierającą opis zagrożeń jak i możliwości ich niwelowania.

1. Co to w ogóle jest stopa procentowa WIBOR i jaki wpływ ma na nasz kredyt hipoteczny?

W umowie kredytu hipotecznego znajduje się zapis dotyczący ustalenia oprocentowania, który zawsze przedstawia się według wzoru:

marża banku (zarobek) + WIBOR (referencyjna stopa procentowa na rynku międzybankowym) = łączne oprocentowanie,

np. marża banku 2,00% + WIBOR 1,71% (aktualny) = 3,71%  (łączne oprocentowanie kredytu).

Od tego oprocentowania zależy wysokość płaconej miesięcznej raty jaki i odsetek. Dlatego też, płacona rata się zmienia (oprocentowanie jest aktualizowane w cyklach 3 lub 6 -miesięcznych, w zależności od banku). W ostatnich latach wszyscy posiadający takie kredyty hipoteczne mogli zaobserwować spadek raty, co związane było z obniżaniem się stopy procentowej. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że zmiana stopy procentowej o 1 punkt procentowy to +- 70 zł na każde 100.000 zł kredytu. 

Pytanie  – co stanie się ze stopami procentowymi w przyszłości, będą dalej spadać czy wzrosną a jeżeli tak, to o ile?

Poniżej wykres WIBORU za ostatnie 17 lat. Jak łatwo zaobserwować, obecnie stopa procentowa jest na najniższym poziomie w historii notowań.

Cofając się równe 5 lat do tyłu WIBOR wynosił 2,72%. Był o 1 p.p. wyższy niż obecnie ale cofając się o kolejne 2 lata, do kwietnia 2012r. WIBOR wynosi już 5% czyli jest wyższy o 3,3 p.p. Gdyby WIBOR wrócił jedynie do tego poziomu, oznaczałoby to, wzrost raty dla osoby posiadającej kredyt na 300.000 zł o ok. 700 zł m-cznie (230 zł na każde 100.000 zł kredytu).

Co się dalej stanie ze stopami procentowymi? Czy powtórzy się scenariusz frankowy? Coś co miało być stabilne, bezpieczne i „nigdy” nie wzrosnąć, okaże się że jednak Nas zaskoczy?

2. WIBOR wzrośnie, czy nie?

Oczywiście nikt nie zna odpowiedzi w 100% na to pytanie. Szczególnie w kontekście kilku czy kilkunastu najbliższych lat. Nie mniej na podstawie posiadanych informacji, można przewidzieć trendy i scenariusze.

Po pierwsze, wystarczy spojrzeć na wykres żeby się zorientować, że pola do spadków za dużo już nie ma. Obecnie WIBOR wynosi 1,72%. Posiadając kredyt hipoteczny, który będziemy spłacać przez wiele lat, mamy zdecydowanie większą szansę na wzrost raty niż jej dalszy spadek. Wynika to ze zwykłego rachunku prawdopodobieństwa (okres kredytu vs historyczne kursy). Kolejne zagrożenie to czynniki makroekonomiczne, skupmy się na dwóch kluczowych obecnie:

Rosnąca inflacja.

Wynikająca ze wzrostu konsumpcji zarówno dóbr pierwszej potrzeby jak i  dóbr „luksusowych”. Stopy są podwyższane aby zahamować dopływ pieniędzy na rynek pochodzący z tanich kredytów, rośnie oprocentowanie kredytów oraz spada ich dostępność. Jednocześnie rośnie oprocentowanie lokat – ludzie stają się bardziej skłonni lokować pieniądze na lokatach niż inwestować np. w nieruchomości.

Koniec ery niskich stóp procentowych.

Od około 10 lat, na całym świecie, żyjemy w czasach niskich stóp procentowych. Jest to nie do końca naturalny stan rzeczy. Osoba nie dysponująca żadnym kapitałem, może przy pomocy kredytów, zakupić czasami wiele nieruchomości. Spłaca raty przychodami pochodzącymi od najemców – wszystko dzięki niskim stopom i tanim kredytom. Niskie stopy procentowe były częścią polityki  QE (ilościowe łagodzenie polityki pieniężnej), bardziej potocznie nazywaną „drukowaniem pustego pieniądza”. Miało to być, przede wszystkim receptą na wyjście gospodarek światowych z kryzysu 2008 roku. Poprzez dostarczenie bankom taniego pieniądza w olbrzymich ilościach, miało to napędzić wzrost gospodarczy, przy jednoczesnym zapewnieniu taniej akcji kredytowej.

Eksperyment ten, wbrew pozorom się powiódł – obecnie kryzys sprzed 10 lat jest strasznym ale coraz bardziej mglistym wspomnieniem. Gospodarki USA, Chin i całej UE łącznie z Polską rozwijają się doskonale. Niskie stopy procentowe były swoistą kroplówką dla gospodarek w stanie agonalnym. Zdaniem wielu analityków, koniec ery niskich stóp procentowych nadchodzi wielkimi krokami lub już nadszedł. Dowodem jest działanie FED-u czyli centralnego banku USA, który rozpoczął podwyższanie stóp procentowych. Europejski Bank Centralny na razie wygasza program „drukowania pieniędzy” ale niewątpliwie w niedługim czasie, również zacznie podwyższać stopy procentowe.

Poniżej wykres stóp procentowych USA – ostatnie 5 lat. Amerykanie „ścieli” w pewnym momencie swoje stopy prawie do 0%. Chcieli zniwelować działanie kryzysu. Od pewnego czasu je jednak podnoszą dając wyraźny sygnał reszcie świata.

3. Jak można ograniczyć ryzyko?

Jedynym rozwiązaniem „obrony” przez wzrostem stóp procentowych jest wybór kredytu ze stałym oprocentowaniem zamiast zmiennego. Tutaj, inaczej niż w przypadku kredytów opartych o wzór marża banku + WIBOR, mamy podaną jedną stałą wartość oprocentowania. Niezmienna przez określony czas na warunkach określonych w umowie kredytowej. Poniżej, za Hypostat, dane jak wygląda rynek kredytów hipotecznych w Europie. Widać na nim rozbicie na ilości kredytów udzielanych w stałej i zmiennej stopie.

Jak widać, nie mamy się czym pochwalić. W przypadku niekorzystnego rozwoju sytuacji, czeka nas „powtórka z rozrywki”. Podobnie jak przy scenariuszu frankowym ale dużo gorsza, gdyż dotycząca niemalże 100% udzielonych kredytów.

Zaciągnięcie kredytu o stałej stopie (w przypadku osób nabywających nieruchomość) lub bezpłatna zamiana już posiadanego kredytu hipotecznego, (przy jednoczesnym zmniejszeniu oprocentowania), ogranicza ryzyko wzrostu stóp, przynajmniej na okres kilku najbliższych lat. Realnie może też skutkować obniżeniem raty i odsetek, poprzez zmniejszenie oprocentowania.

Niestety, do tej pory banki oferowały stałe oprocentowanie na okres 2, 3 lub 5 lat, lecz zawsze było ono sporo wyższe niż analogiczna oferta z oprocentowaniem zmiennym. Siłą rzeczy przybierało więc to formę „zakładu” z bankiem – jak stopy „pójdą” znacznie w górę to jest wygrana, jak pozostaną niezmienione lub wzrosną  nieznacznie, wygrywa bank bo sprzedał droższą ofertę. Z tego też powodu zainteresowanie takimi kredytami było nikłe.

Rynek kredytów ze stałym oprocentowaniem, zaczął jednak się właśnie normalizować i dochodzić do europejskich standardów.
Przykładem jest właśnie wprowadzona oferta ING i jest to praktycznie pierwsza na naszym rynku sensowna oferta kredytu z oprocentowaniem stałym, gwarantowanym na okres 5 lat.

Na tę chwilę oferowane stałe oprocentowanie wynosi 3,43% lub 3,58% (w zależności czy wybierzemy wariant z prowizją, czy bez) i jest jednym z najniższych na rynku (proszę sprawdzić aktualne oprocentowanie na posiadanych kredytach).

Sprowadza się to do tego, że przez 5 lat od podpisania umowy kredytowej jesteśmy „odporni” na wzrost  stopy procentowej.

Co po 5 latach ? Są dwie możliwości:

– podpiszemy aneks z uaktualnionym oprocentowaniem stałym na okres kolejnych 5 lat według propozycji banku lub

– przejdziemy na oprocentowanie zmienne z marżą 1,65% + aktualny WIBOR

Dziękuję za przeczytanie tekstu, jeżeli mają Państwo jakieś pytania, są Państwo zainteresowani analizą możliwości uzyskania takiego kredytu lub opłacalności zamiany posiadanego już kredytu hipotecznego, zapraszamy na bezpłatne konsultacje.

Paweł Zieliński – Ekspert Kredytowy.

hipoteka, koszty kredytowe, Kredyt Hipoteczny, Kredyty

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *