Budowa domu- krok po kroku. (część 2)
W poprzednim wpisie omówiliśmy formalności związane z wyborem działki pod budowę domu. Z poniższego tekstu dowiesz się do czego jeszcze zobowiązany jest inwestor, zanim wbije w ziemię pierwszą łopatę, inaugurując budowę swojego domu.
Budowa domu – wybór projektu
Kiedy inwestor przygotuje środki na budowę domu, dokona zakupu odpowiedniej działki możne przystąpić do kolejnego kroku jakim jest zakup projektu domu. Do wyboru mamy dwie opcje:
Projekt gotowy
Jest tańszy, otrzymamy go szybciej i bez zbędnych formalności. Warto jednak zaznaczyć, że każdy tego typu projekt domu wymaga adaptacji, czyli dopasowania do posiadanej działki oraz naszych indywidualnych preferencji. Adaptację wykonuje biuro projektowe. Budowa domu może okazać się bardziej kosztowna przy większej liczbie planowanych zmian w projekcie gotowym, warto upewnić się czy koszt adaptacji nie będzie zbyt wysoki.
Projekt indywidualny
Powstaje od podstaw, od początku we współpracy z architektem, który stworzy nasz idealny projekt domu. Dzięki temu będzie on spełniał wszystkie wymagania zawiązane z miejscowym planem zagospodarowania oraz warunkami zabudowy. Wybierając taki projekt domu mamy pewność, że projekt jest niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju. Projekt indywidualny będzie także całkowicie dopasowany do naszych indywidualnych preferencji i potrzeb. Po jego stworzeniu inwestor otrzymuje dokładny kosztorys oraz dokumentację potrzebną do złożenia z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Wybieramy projekt. Na co zwrócić uwagę?
- powierzchnia domu – zależy ona przede wszystkim od liczby domowników oraz naszych preferencji co do ilości pomieszczeń. Pamiętajmy, że powierzchnia budynku ma bezpośredni wpływ na wybór np. odpowiedniego systemu ogrzewania a co za tym idzie koszty późniejszej eksploatacji domu.
- liczba kondygnacji – budowa domów parterowych jest znacznie prostsza i szybsza aniżeli w przypadku domów z kilkoma piętrami. Domy piętrowe to dobre rozwiązanie w przypadku małej działki, jednak ze względu na skomplikowaną konstrukcję są też znacznie droższe w budowie.
- bryła budynku – najlepiej, aby wybrany kształt domu miał jak najmniejszą liczbę załamań, wykuszy i był pozbawiony balkonów. Przekłada się to nie tylko na zmniejszenie kosztów samej budowy domu, ale także na zminimalizowanie ryzyka utraty ciepła z budynku.
- kształt i wykończenie dachu – płaskie czy dwuspadowe dachy są znacznie tańsze niż pokrywa dachowa o wielu łączeniach, wielospadowa. Dach kryty dachówką ceramiczną będzie wymagał masywniejszej więźby i będzie bardziej kosztowny od krytego blachodachówką czy gontem.
- garaż – przede wszystkim musimy wybrać czy garaż będzie nam potrzebny, a jeśli tak to zdecydować jaką powinien mieć wielkość oraz formę. Do wyboru są garaże wkomponowane w bryłę budynku, garaże wolnostojące oraz wiaty garażowe.
Pozwolenie czy zgłoszenie?
Jeszcze kilka lat temu po wyborze i zakupie działki oraz projektu domu, koniecznością było uzyskanie pozwolenia na budowę. Od 2015 roku po nowelizacji ustawy Prawo budowlane, można skorzystać z drugiej opcji czyli realizacji inwestycji jedynie zgłaszając zamiar budowy .
Zgłoszenie
Na podstawie zgłoszenia można realizować inwestycje których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki czyli:
- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych
- garaży
- wiat lub przydomowych ganków
- ogrodów zimowych i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2
Przy czym należy pamiętać, że łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki.
Na zgłoszeniu zrealizujemy także budowę:
- zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m
- przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę
- przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.
Pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę domu nadal powinny uzyskiwać te inwestycje, których obszar oddziaływania jest większy niż obszar działki. Będzie to konieczne np. kiedy dom będzie usytuowany trzy, a nie cztery metry od granicy działki lub będzie na tyle wysoki, by grozić zacienieniem sąsiadujących nieruchomości. Otrzymanie pozwolenia na budowę konieczne jest także w przypadku budynków w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej.
Ważne terminy
Budowa domu musi być zgłoszona przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji (starosta), w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do budowy można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w powyższym terminie.
W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Start tych robót może nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia – poprzednie zgłoszenie budowy przestaje być ważne.
W przypadku pozwolenia na budowę także obowiązuje termin 3 letni. Jeśli w trakcie budowy nastąpiła dłuższa niż 3 letnia przerwa w pracach lub prace nie rozpoczęły się w ciągu 3 lat od uprawomocnienia się wydanego pozwolenia to zgodnie z ustawą Prawo budowlane, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa.
Rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.
Budowa domu-Końcowe formalności
Zgłoszenie zamiaru budowy domu czy też uzyskanie pozwolenia na budowę to nie koniec niezbędnych formalności. Zanim rozpoczną się prace budowlane, powinno się także zatrudnić kierownika budowy. Jest to osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia, która sprawuje nadzór nad pracami budowlanymi, kontroluje ich zgodność z normami prawa budowlanego. Zazwyczaj kierownikowi, powierzamy prowadzenie wymaganego prawem dziennika budowy. W dzienniku pierwszy wpis powinien się znaleźć jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. Nie wcześniej jednak jak po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu zamiaru budowy.
Wpisów poświadczających wykonanie najważniejszych etapów prac budowlanych, a także przebieg prac mogą dokonywać w dzienniku budowy także inspektor nadzoru inwestorskiego lub sam inwestor.
Jedną z ostatnich formalności przed rozpoczęciem budowy domu, jest zamocowanie w widocznym miejscu w granicy placu budowy, żółtej tablicy informacyjnej budowy.
Tablica musi zawierać takie informacje jak: rodzaj robót budowlanych, numer pozwolenia na budowę lub numer zgłoszenia, a także dane osobowe inwestora budowy. Tablica powinna zawierać także informacje na temat wykonawców robót budowlanych, kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektantów.
budowa domu, dziennik budowy, kredyt na dom, pozwolenie na budowę, projekt domu, zgłoszenie budowy