Czy warto teraz kupić mieszkanie? Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Czy warto aktualnie kupić mieszkanie?

Często zastanawiamy się czy to dobry moment na tak poważną decyzję jak zakup mieszkania. Szczególnie jeżeli wiąże się to z kredytem mieszkaniowym na wiele lat. To poważna decyzja. Oprócz sytuacji życiowej w jakiej się znaleźliśmy warto wziąć pod uwagę sytuację na rynku mieszkaniowym oraz kredytowym.

Sytuacja w sektorze nieruchomości ma wpływ na aktualną cenę mieszkania oraz prognozy zmian tych cen w przyszłości. Często zastanawiamy się wtedy, czy jak poczekamy kilka miesięcy to kupimy daną nieruchomość taniej, czy wręcz odwrotnie cena będzie wyższa.

Czy warto teraz brać kredyt?

Jeżeli chodzi o sytuację w sektorze bankowym to jeżeli banki uważają dany okres za bardziej ryzykowny podwyższają cenę kredytu w postaci wyższych marż kredytowych i często zmniejszają zdolności kredytowe dla klientów.

Wysokość stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego ma wpływ na WIBOR, który w większości przypadków jest drugą składową oprocentowania kredytu.

Np.: marża banku 2% + WIBOR 3M (0,23%) = aktualne oprocentowanie danego kredytu wynosiłoby: 2,23% w skali roku. Daje to ok 382 zł raty kredytowej za każde pożyczone 100.000 na 30 lat.

Jeżeli marża banku 2,5% + WIBOR 3M (0,73%) = to oprocentowanie danego kredytu wynosiłoby: 3,23% w skali roku. Daje to ok 435 zł raty kredytowej za każde pożyczone 100.000 na 30 lat.

Przy podpisanej już umowie kredytowej WIBOR się zmienia, marża jest stała przez cały okres kredytowania. Czyli jeżeli stopy procentowe, a za nią WIBOR będą rosły to i oprocentowanie naszego kredytu wzrośnie. Im wyższe oprocentowanie kredytu w chwili jego zaciągnięcia tym wyższa przyszła rata w pierwszym harmonogramie kredytowym, a co tym idzie wyższy koszt kredytu i uwaga niższa zdolność kredytowa.

Dlaczego warto teraz zdecydwać?

Poniżej dwa podejścia do dzisiejszego rynku i prognoz gospodarczych.

Pierwszy w którym pokazujemy podejście dlaczego warto zdecydować się na zakup już dziś.

TAK, warto dziś gdyż:

1. Banki po koronawirusowym lockdown mocno zaostrzyły politykę kredytową, ale w ostatnim czasie już luzują swoje wymagania. Dostępne są oferty kredytowe od 10% wkładu własnego i z niskimi marżami w ofertach promocyjnych.
2. Dzięki najniższym w historii stopom procentowych kredyty hipoteczne są dużo tańsze. Rata jest niższa, a co za tym idzie zdolność kredytowa w części ofert bankowych jest wyższa niż jeszcze kilka miesięcy temu.
3. Jeżeli planujesz zakup w najbliższych miesiącach warto się pospieszyć – przy ewentualnym kolejnym pandemicznym lockdown banki znów mogą ograniczyć akcję kredytową. Możesz być w tej grupie której banki nie będą chciały w ogóle udzielać kredytów lub znacząco obniżą zdolność kredytową.
4. Z uwagi na zawirowania gospodarcze można znaleźć okazje na rynku nieruchomości, negocjacje cenowe są skuteczniejsze niż przed pandemią, a na rynku pierwotnym widoczne są już ciekawe promocje.
5. Lokaty bankowe są na rekordowo niskim oprocentowaniu, przy aktualnej inflacji z miesiąca na miesiąc tracimy oszczędności. Inwestorzy często traktują zakup nieruchomości jako sposób na zabezpieczenie wartości kapitału lub jedną z bezpiecznych i zyskownych form inwestowania.
6. Pozytywny scenariusz gospodarczy może sprawić iż przy niskim koszcie kredytu, niskim oprocentowaniu lokat bankowych to nieruchomości zaczną znowu drożeć w najbliższych kwartałach.

Dlaczego nie warto dziś kupować nieruchomości.

Drugie podejście pokazuje argumentacje dlaczego jednak nie warto teraz decydować się na zakup mieszkania z kredytem mieszkaniowym.

NIE, ponieważ:

1. Jeżeli Twoje dochody pochodzą z prowadzonej działalności gospodarczej, część banków zaostrzyła swoją politykę kredytową obawiając się skutków recesji gospodarczej. W skrajnych przypadkach mając stabilny dochód, ale w zagrożonej branży możesz w ogóle nie uzyskać kredytu hipotecznego. Podpisując umowę i płacąc zadatek – dużo ryzykujesz.
2. Jeżeli sprawdzą się prognozy sceptycznych analityków rynkowych i recesja w Polsce szybko się nie zakończy, czy nawet pogłębi – może to oznaczać niższe ceny nieruchomości w kolejnych kwartałach nawet o 10 -20%.
3. Negatywny scenariusz gospodarczy może też sprawić że nie będzie Cię stać na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego. Przy restrukturyzacji kredytów w przyszłości znacząco spadną Twoje szanse na kolejny kredyt.
4. Bardzo pozytywny scenariusz gospodarczy może sprawić, iż banki jeszcze bardziej obniżą koszty kredytowe (marże). Może się okazać iż nieruchomości nie zaczną jeszcze drożeć a kredyt będzie sporo tańszy niż w tym momencie.

Jak działa rynek nieruchomości z rynkiem kredytowym.

Przedstawimy tutaj niektóre zależności na rynku nieruchomości i kredytowym.

W kapitalizmie, zresztą nie tylko, cena danego dobra w tym przypadku mieszkania zależy od wielkości popytu na dany towar za daną cenę oraz wielkości podaży w danym momencie. Czyli jeżeli więcej osób chcę kupić mieszkanie tym wyższe ceny mogą przedstawiać sprzedający. Jeżeli ilość mieszkań dostępnych na rynku jest dużo wyższa od kupujących – następuję presja na obniżenie ceny.

Nie musi to oznaczać, że wszyscy sprzedający obniżą ceny, część będzie mogła poczekać ze sprzedażą, aż popyt się zwiększy, a co za tym idzie skłonność kupujących do zapłaty wyższej ceny.

Co ma wpływ na ceny nieruchomości w Polsce?

Co ma wpływ na ceny nieruchomości w Polsce?

W Polsce mamy do czynienia z dwoma rodzajami popytu na nieruchomości. Pierwszy dotyczy klientów, którzy chcą kupić mieszkania na własność i w nim zamieszkać, drugi natomiast równie ważny jest popyt inwestycyjny.

Klienci inwestują w nieruchomości w celu uzyskania przychodów z najmu lub/i w celu zabezpieczenia wartości kapitału – szczególnie przy sytuacji podwyższonej inflacji i obniżonych stopach procentowych.

Aktualnie mamy do czynienia z praktycznie zerowym oprocentowaniem lokat bankowych, podwyższonym ryzykiem inwestycyjnym na rynkach giełdowych i wysoką podażą nieruchomości w stosunku do popytu.

Banki nadal stosują politykę podwyższania marż kredytowych oraz ograniczają możliwość zaciągania kredytów dla klientów o podwyższonym ryzyku kredytowym.

Czyli działają na siebie dwie przeciwstawne siły: zwiększający się popyt inwestycyjny z uwagi na niskie stopy procentowe (klienci kupują nieruchomości za gotówkę) oraz zmniejszony popyt klientów indywidualnych – gdyż mniej ludzi jest w stanie dostać kredyt w banku.

Widać już pierwsze kroki banków zwiększające możliwości kredytowe klientów. Lista branży wykluczonych, bardziej ryzykownych staje się coraz krótsza, a i powoli banki powracają do możliwości brania pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej umów o pracę na czas określony i umów cywilno-prawnych (zlecenie, o dzieło).

Podsumowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytowym.

Podsumowując, w przypadku zwiększonej aktywności wirusa w Polsce i na świecie mogą nastąpić zwiększone restrykcje w gospodarce, które mogą spowodować spadek cen na rynku nieruchomości.

Może to również oznaczać mniejsze szanse na kredyt hipoteczny i zwiększone koszty kredytowe, co będzie wzmacniać procesy obniżki cen mieszkań w miastach. To samo zjawisko może spowodować wzrost cen działek i domów poza miastem. Wzrosty cen działek i domów widoczna jest od początku pandemii w całym kraju.

Z drugiej strony jeżeli epidemia w Polsce nie będzie miała już większego wpływu na gospodarkę i wszystko co najgorsze jest już za nami. To z uwagi na niskie stopy procentowe, coraz więcej kapitału z lokat bankowych zostanie przeniesionych na rynek mieszkaniowy – zwiększając ceny nieruchomości szczególnie w najlepszych lokalizacjach. W takim przypadku banki prawdopodobnie powrócą do polityki kredytowej sprzed pandemii, a przy obniżonych stopach procentowych będzie to oznaczało dużo wyższą zdolność kredytową Polaków i zwiększony popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Będzie to w znaczący sposób wzmacniało procesy zwiększające ceny nieruchomości.